안녕하세요, 큰마음세무회계컨설팅 권세영 세무사입니다.

최근 상속이나 증여를 마치신 분들로부터 이런 문의가 부쩍 늘었습니다. 세법이 허용하는 기준시가로 성실하게 신고를 마쳤는데, 1년쯤 지나서 과세관청으로부터 수억 원의 추가 세금 고지서를 받으셨다는 것입니다.

이 글에서는 이른바 ‘소급감정’이 어떤 구조로 진행되는지, 실제 사례를 중심으로 정리하고, 왜 전문적인 대응이 필수인지 설명합니다.

큰마음세무회계컨설팅에서는 상속·증여세 소급감정 대응 및 조세불복 업무를 전문적으로 수행합니다.

1. 기준시가 신고, 왜 뒤집힐 수 있을까

상속세와 증여세의 재산 평가 원칙은 ‘시가’입니다. 시가란 시장에서 자유롭게 거래될 때 형성되는 객관적인 교환 가치를 뜻합니다.

하지만 거래가 드문 토지나 상가 건물은 시가를 확인하기 어렵습니다. 이때 세법은 ‘보충적 평가방법’, 즉 기준시가(개별공시지가, 건물 기준시가 등)로 신고하는 것을 허용합니다.

여기서 중요한 점이 있습니다. 기준시가는 시가를 확인할 수 없을 때 사용하는 ‘차선책’이며, 납세자가 자유롭게 선택할 수 있는 옵션이 아닙니다. 과세관청이 나중에라도 시가에 해당하는 가액을 확인하면, 기준시가 신고를 부인하고 그 시가로 과세할 수 있습니다.

과세관청이 시가를 확인하는 가장 강력한 방법이 바로 ‘소급감정’입니다.

2. 소급감정, 실제로 이런 일이 벌어집니다

최근 서울행정법원에서 주목할 만한 사건이 있었습니다.

피상속인이 사망한 뒤, 상속인들은 비주거용 부동산(상가 건물과 토지)을 상속받았습니다. 유사매매사례가 없다고 판단하여 기준시가인 개별공시지가로 상속세를 신고했습니다.

그런데 과세관청은 상속세 조사 과정에서 법정결정기한 내에 2개 감정기관에 감정평가를 의뢰했습니다. 감정 기준일은 상속개시일, 즉 피상속인의 사망일로 소급하여 설정했습니다.

기준시가와 감정가 사이에 막대한 차이가 발생했고, 그 차이만큼 수억 원의 상속세가 추가로 부과되었습니다. 상속인들은 다음과 같이 반박했습니다.

• 기존에 감정가가 없었는데 소급감정의 근거가 없다.
• 감정 과정에 납세자 참여를 배제했다.
• 시간이 지난 후의 감정은 부정확하다.

하지만 법원은 세 가지 논점을 모두 기각했습니다. 감정 의뢰 주체에 제한이 없고, 납세자 참여를 보장하는 규정도 없으며, 가격변동의 특별한 사정이 없으면 소급감정도 적법하다는 것이 판단의 핵심이었습니다. 관련 판례(서울행정법원 2024구합1887)에서도 이러한 과세관청의 소급감정이 정당하다고 판시한 바 있습니다.

3. 왜 앞으로 더 많아질 수밖에 없을까

소급감정 사례가 앞으로 더욱 증가할 것이라고 보는 이유는 두 가지입니다.

첫째, 부동산 가격 상승으로 기준시가와 실제 시가의 괴리가 커졌습니다. 기준시가의 현실화율이 60~70% 수준에 머무는 비주거용 부동산의 경우, 과세관청 입장에서는 감정 한 번으로 수억 원의 세수를 확보할 수 있습니다.

둘째, 국세청의 ‘꼬마빌딩 감정평가사업’이 체계화되고 있습니다. 국세청은 추정시가와 기준시가의 차이가 10억 원 이상 또는 10% 이상인 물건을 자동으로 선별하며, 선별된 물건에 대해 2개 이상 감정기관에 일괄 의뢰하는 시스템이 이미 가동 중입니다.

증여세에서도 마찬가지입니다. 비주거용 부동산을 증여받고 기준시가로 신고한 사건에서, 국세청이 감정평가사업의 일환으로 소급감정을 의뢰한 뒤 추가 과세한 사례가 있습니다. 납세자가 “왜 내 부동산만 선별했느냐”며 조세평등주의를 주장했지만, 법원은 “합리적 기준에 따른 선별”이라며 과세처분을 인정했습니다(서울행정법원 2024구합75543).

과세관청에게 소급감정은 비용 대비 효과가 매우 높은 수단입니다. 감정비용 수백만 원으로 수억 원의 세금을 추가 확보할 수 있으므로, 이 흐름이 줄어들 이유가 없습니다.

4. 소급감정 고지서를 받았다면, 그대로 납부하시면 안 됩니다

추가 과세를 받았다고 무조건 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

하지만 많은 분들이 고지서를 받고 당황하여 대응 방법을 모른 채 그대로 납부하는 경우가 많습니다. 이것이 가장 위험한 선택입니다.

소급감정에 의한 추가 과세는 감정가액의 적정성, 평가 절차의 적법성, 시장 상황 변화 등 다양한 각도에서 다툴 수 있는 여지가 존재합니다. 실제로 과세관청의 소급감정이 법원에서 뒤집어진 사례도 적지 않습니다.

다만, 이러한 대응은 세법과 감정평가 실무, 조세불복 절차에 대한 전문적인 지식과 경험이 뒷받침되어야 합니다. 적절한 대응 없이 기한을 넘기면, 과세관청이 고지한 금액을 그대로 납부해야 하는 상황이 됩니다.

처분 통지일로부터 90일 이내에 불복 절차를 시작해야 합니다. 이 기한이 지나면 어떤 전문가도 도울 수 없게 됩니다.

5. 가장 안전한 방법, 신고 시 감정평가부터

상속이나 증여 재산 중 비주거용 부동산이 포함되어 있다면, 처음부터 감정평가를 받아 감정가로 신고하는 것이 가장 안전합니다. 기준시가로 신고하면 당장은 세금이 적게 나오는 것처럼 보이지만, 나중에 소급감정으로 추가 과세를 받으면 가산세까지 포함되어 오히려 더 많은 세금을 부담하게 될 수 있습니다.

특히 다음에 해당하는 재산은 소급감정 대상이 될 가능성이 높으므로, 사전 감정을 적극 검토하시기 바랍니다.

• 기준시가와 실제 시가 차이가 10억 원 이상 또는 10% 이상으로 추정되는 물건
• 거래 사례가 거의 없는 상가, 꼬마빌딩, 나대지
• 연면적 3,000m² 미만의 비주거용 건물(대형 빌딩은 오히려 제외)

큰마음세무회계컨설팅 안내

상속세는 사전 설계 여부에 따라 억 단위의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 소급감정은 신고 후 상당 시간이 지난 뒤에 추가 과세가 발생하므로, 예상하지 못한 시점에 큰 부담이 될 수 있습니다.

이미 소급감정으로 고지서를 받으셨다면, 처분 통지일로부터 90일 이내에 불복 절차를 진행해야 합니다. 시간이 지나면 대응 자체가 어려워지므로, 빠른 전문가 검토가 필수입니다.

큰마음세무회계컨설팅에서는 상속세 사전 컨설팅부터 신고, 소급감정 대응 및 조세불복까지 전 과정을 지원합니다. 궁금한 점은 편하게 문의해 주시기 바랍니다.