안녕하세요, 큰마음세무회계컨설팅 권세영 세무사입니다.

2020년 8월 12일 지방세법 개정 이후, 주택의 부속토지만 소유해도 주택 수에 산입되면서 다주택 중과세율(8% 또는 12%)을 적용받는 사례가 크게 늘었습니다. 시골에 부모님이 남긴 오래된 집터, 공동상속으로 받은 소액 지분 등이 의도치 않게 주택 수를 늘려 수백만 원에서 수천만 원까지 세금 부담이 커지는 상황입니다.

하지만 모든 부속토지가 주택 수에 산입되는 것은 아닙니다. 이 글에서는 다주택 중과세 대상에서 제외되는 4가지 경우와 이미 납부한 세금을 되돌려 받는 경정청구 실무를 정리합니다.

큰마음세무회계컨설팅에서는 부속토지 관련 취득세 경정청구 전문 서비스를 제공합니다.

1. 부속토지 주택 수 산입, 왜 문제가 되었나

2020년 8월 12일 이전에는 주택의 부속토지만 소유한 경우 주택 수에 포함하지 않았습니다. 그런데 지방세법 시행령 개정으로 건축물의 부속토지만 소유한 경우에도 주택 수에 산입하는 규정을 신설하게 됩니다.

이 개정은 다주택자가 건물과 토지를 분리하여 주택 수를 줄이는 편법을 방지하기 위해 도입한 것입니다. 하지만 실제로는 상속이나 증여로 의도 없이 부속토지를 보유하게 된 납세자에게까지 중과세를 적용하여 억울한 사례가 다수 발생하고 있습니다.

다주택 중과세율은 일반세율과의 차이가 상당합니다. 일반세율 1%~3% 대비 중과세율 8%~12%를 적용하므로, 취득가액 5억 원 기준으로 최소 2,500만 원에서 최대 4,500만 원까지 추가 부담을 안게 됩니다.

2. 중과세 대상이 아닌 4가지 경우

(1) 시가표준액 1억원 이하 부속토지

근거: 지방세법 시행령 제28조의4

건축물과 부속토지의 시가표준액 합계가 1억원 이하인 경우, 해당 부속토지를 주택 수에서 제외합니다. 시골에 있는 노후 주택의 부속토지, 공동상속으로 받은 소액 지분 등이 대표적으로 해당합니다.

실무에서 주의할 점은 시가표준액과 개별공시지가가 다를 수 있다는 것입니다. 시가표준액은 건축물 시가표준액과 토지 개별공시지가를 합산하여 산정하며, 건축물 시가표준액은 행정안전부 고시 기준을 따릅니다. 관할 지자체에서 정확한 시가표준액을 확인하는 것이 중요합니다.

(2) 비수도권 저가주택 (2025년 1월 2일 이후 취득)

근거: 대통령령 제35177호, 제35266호 (2025년 개정)

2025년 1월 2일 이후 취득분부터, 비수도권 소재 + 공시가격 2억원 이하 주택을 다주택 중과세에서 제외합니다. 기본세율 1%를 적용하므로 중과세율과의 차이가 상당합니다.

이 개정은 지방 소재 저가 부동산 보유자의 세금 부담을 완화하기 위해 도입한 것입니다. 특히 지방에 부모님 댁이나 소규모 임대주택을 보유하고 있다면, 2025년 이후 추가 취득 시 중과세를 피할 수 있습니다.

다만 이 규정은 2025년 1월 2일 이후 취득분에만 적용합니다. 그 이전에 취득한 부동산은 해당하지 않으므로 시점 확인이 필수입니다.

(3) 건축물 완전 멸실 – 나대지 상태

주택이 완전히 철거되거나 자연 멸실되어 주거 기능을 상실한 경우, 해당 토지를 더 이상 ‘부속토지’가 아닌 나대지로 분류합니다. 나대지는 주택 수에 산입하지 않습니다.

판단의 핵심 기준은 “수리하면 주거가 가능한 상태인가”입니다. 지붕과 외벽이 완전히 무너져 복구가 불가능한 상태라면 멸실로 인정합니다. 반면, 공가나 폐가라 하더라도 외벽과 지붕이 유지되어 있다면 여전히 주택으로 볼 수 있습니다.

멸실을 입증하기 위한 증빙 서류가 중요합니다.

• 건축물대장 말소: 관할 구청에서 멸실신고 후 말소 처리
• 현장 사진: 멸실 전후 상태를 시점별로 촬영
• 멸실신고서: 소유자가 관할 시/군/구에 제출하는 신고 서류

(4) 담장 등으로 구분되어 타 용도로 사용

등기부상 1필지 토지라 하더라도, 담장이나 옹벽 등 물리적 경계로 구분되어 있고, 구분된 부분을 도로, 농지, 주차장 등 주택 외의 용도로 사용하고 있다면 해당 부분을 부속토지에서 제외합니다.

이 경우 핵심은 물리적 구분의 입증입니다.

• 현황도면: 측량 결과를 반영한 토지 이용 현황
• 항공사진: 위성지도나 드론 촬영으로 용도 구분 확인
• 현장 사진: 담장, 옹벽, 울타리 등 경계 구조물 촬영
• 임대차계약서: 해당 부분을 농지나 주차장 등으로 임대한 경우

3. 관련 판례 동향

부속토지 주택 수 산입이 적법하다고 판단한 사례로는 대법원 2022두60394 판결이 있습니다. 법원은 부속토지만 소유한 경우에도 주택 수에 산입하는 지방세법 시행령 규정이 적법하다고 확인하였습니다. 다만 이 판결에서도 2020년 8월 12일 이전 매매계약을 체결한 경우에는 경과조치에 의해 종전 규정이 적용된다는 점을 명시하였습니다. 대법원 2022두58377도 동일한 취지입니다.

공유지분 관련 결정으로는 조심2024지3565가 있습니다. 조세심판원은 공유지분만 소유한 경우에도 주택 수에 산입된다고 판단하여, 지분 쪼개기를 통한 중과세 회피를 인정하지 않았습니다.

반면, 법 개정 이전 사안에서 납세자가 승소한 사례도 있습니다. 조심2017지0042, 조심2015지0488 등의 심판례에서는 개정 전 규정 적용 사안에서 부속토지 소유만으로 주택 수에 산입하는 것이 부당하다고 판단한 바 있습니다.

따라서 경정청구 시에는 취득 시점과 계약 시점, 적용되는 법령의 시적 범위를 정확히 확인하는 것이 핵심입니다.

4. 놓치기 쉬운 실무 포인트

부속토지 관련 경정청구에서 실무적으로 간과되기 쉬운 부분이 있습니다.

첫째, 시가표준액 1억원 기준은 매년 변동합니다. 공시지가 상승으로 취득 당시에는 1억원 이하였으나, 현재 시점에서는 초과하는 경우가 있습니다. 경정청구 시에는 취득 시점의 시가표준액을 기준으로 판단하므로, 과거 자료를 정확히 확인해야 합니다.

둘째, 건물 멸실 시점이 취득 이전인지 이후인지에 따라 결론이 달라집니다. 취득 당시 이미 멸실된 상태였다면 부속토지가 아닌 나대지를 취득한 것이므로 처음부터 중과세 대상이 아닙니다. 반면 취득 이후 멸실이 발생한 경우에는 취득 당시 기준으로 판단해야 합니다.

셋째, 경정청구가 거부될 경우 조세불복 절차로 이어질 수 있습니다. 이의신청(처분 통지를 받은 날부터 90일 이내) 또는 심사/심판청구를 통해 다툴 수 있으며, 이때 법리적 근거와 증빙을 체계적으로 준비하는 것이 결과에 큰 영향을 미칩니다.

마무리

부속토지를 이유로 다주택 중과세를 납부하셨더라도, 시가표준액 1억원 이하이거나, 비수도권 저가주택에 해당하거나, 건축물이 멸실되었거나, 물리적으로 구분된 타 용도 토지라면 경정청구를 통해 환급받을 수 있습니다.

특히 시가표준액 기준과 건물 멸실 사례는 실무에서 간과되기 쉬운 부분입니다. 해당 여부가 불확실하다면, 경정청구 기한(5년)이 경과하기 전에 전문가의 검토를 받아보시는 것을 권합니다.

큰마음세무회계컨설팅에서는 부속토지 관련 취득세 중과세 여부 검토부터 경정청구서 작성, 환급 절차 진행까지 전 과정을 지원합니다. 궁금한 점은 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

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